Půjčkologie: Refinancování hypotéky má dva režimy. A taky vychytávku

Pro refinancování hypotéky v základu platí, co jsem uvedla minule u refinancování a konsolidace půjček. V základu znamená bez fixace. Jakmile je hypotéka fixovaná, refinancování se vyvíjí jinak, od září bude s pokutami.

Refinancování a konsolidaci běžných půjček jsem se věnovala v minulém dílu Půjčkologie. Abych téma nenechala jen polovičaté, doplním jej o refinancování hypotéky, kde je pár podstatných odlišností.

Dvě odlišné tváře hypotéky

Refinancování půjček, to je vždycky stejný princip: vyměním jednu půjčku za druhou, ale výhodnější. Původní půjčka se předčasně doplatí, ukončí. A tím vznikne dluh u nového poskytovatele, s novými podmínkami splácení. Kde jsou nulové poplatky za předčasnou splátku, tam smí proběhnout i beztrestné refinancování.

Jenže jakmile se nebavíme o běžném úvěru, ale o hypotéce, musíme si uvědomit, že ta má dvě období. Dvě tváře, které se během splácení několikrát vystřídají: s fixací a bez fixace.

Bez fixace

Pamatujte: Beztrestné refinancování je u hypoték možné jen v době mimo fixaci. To je vždycky jen kraťoučké období, zákonem vyčleněné pro sjednání nových podmínek. Nových podmínek pro splácenou hypotéku, jejíž aktuální období fixace se právě chýlí ke konci.

Ve fixaci

V období fixace se pak posouváme k pravidlům jiným, také usměrňovaným zákonem o spotřebitelském úvěru. V současnosti je i refinancování během fixace téměř beztrestné, ale to se má změnit. Od září 2024 přibydou nové regule. Právě okolo nových následků předčasného refinancování hypotéky bylo poslední rok docela velké hypoteční „vzrůšo“ a odborníky rozdělilo na dva tábory.

Ale vezměme to popořádku. Nahlédněme nejprve stručně do prvního zmíněného období mimo fixaci, a pak i do druhého, kde k refinancování také může dojít, ale s jinými následky.

1. Refinancování (či refixace) hypotéky mimo fixaci

Mimo fixaci se dostane klient v krátkém období souvisejícím s ukončením aktuálního fixačního intervalu. Takzvané období mimo fixaci trvá ale jen 30 dní před vypršením doby současné fixace. Jinými slovy: jestliže jste hypotéku sjednávali k 1. říjnu před pěti lety a s fixací na pět let, letos od prvního září běží měsíční lhůta „bez fixace“.

Během ní se musíte vyjádřit, zda zůstáváte s hypotékou u stejné banky, či si ji odnesete jinam. Vaše stávající banka vám musí úrok na následující období fixace oznámit nejpozději 3 měsíce předem, abyste měli dost času si porovnat aktuální nabídky na trhu, jednat s dalšími bankami, ale i s bankou vaší, a tím si zajistit co nejlepší pokračování stávajícího hypotečního úvěru.

Odchod s hypotékou k jiné bance (refinancování) je v tomto období beztrestný, protože pro banku se uzavřelo jedno obchodní období, a druhé ještě nezačalo. Žádné vícenáklady se tu tedy netvoří. Jestliže se rozhodnete s hypotékou zůstat u původní banky, procesu se bude říkat refixace.

2. Refinancování hypotéky ve fixaci

Jakmile chcete s hypotékou odejít během doby, kdy máte u své současné banky fixovanou úrokovou míru, musíte počítat s problémy, i když teď jen s drobnými. Znásobí se až od září 2024. Do září ještě zůstává refinancování ve fixaci bez velkých trestů.

Na vině tohoto zpřísnění je novelizace zákona o spotřebitelském úvěru a v ní nastavení tentokrát už konkrétních pravidel pro výpočet pokuty klientovi za odchod za lepší hypotékou. Odchodem ve fixaci totiž klient bance vyvolá náklady navíc, s nimiž nepočítala. A banky si to už od září nebudou muset nechat líbit.

Refinancovat se dá tedy i během fixace hypotéky. Stačí si u nové banky vyjednat lepší podmínky pro svou hypotéku, současné bance oznámit, že odcházíte, ať vám vystaví vyčíslení (kolik je potřeba uhradit předčasnou splátkou, včetně poplatku za refinancování ve fixaci). Ale: dá se i jinak.

Vychytávka z titulku

V titulku jsem slíbila vychytávku. Z mé hlavy není, již párkrát jsem ji zaslechla z úst úvěrových specialistů, kteří se zabývají právě hypotékami. Vychytávka má hlubokou obchodní logiku.

Nejprve pozadí příběhu: do září 2024 se klientům přechod do jiné banky za nižšími úroky vyplatí i ve fixaci hypotéky, neboť se banky obávají ukládat klientům významnější pokuty. ČNB už několikrát pokutovala za přehnané sankce, a tak nechtějí znovu riskovat.

Místo pokutování se některé banky ke klientům raději postavily čelem, a více snažit si klienty udržet. To vede k vyšší ochotě jednat s klienty a snížit jim úrokovou sazbu u hypotéky i ve fixovaném období. Často se s tím setkáme například u hypoték refixovaných v období skokového nárůstu úroků, kde klienti neměli jinou možnost než podepsat i násobné zvýšení úroku.

Teď můžeme doufat, že banky podobnou praxi přenesou i do budoucna. Budoucí úprava pokut za refinancování tomu totiž bude v některých měsících budoucích let také nahrávat. Budou pravděpodobně období, kdy se bude blížit nule.

A ta vychytávka?

Než se rozhodnete bance jen stroze oznámit, že jdete jinam, zkuste s ní nejprve vyjednávat. Možná vás překvapí, a podobného snížení úroku dosáhnete i bez refinancování a (po září 2024) i bez pokuty.

Netvrdím, že to vždycky vyjde. Ale možné to rozhodně je, a už mnoha spotřebitelům se (s pomocí nezávislých hypotečních specialistů) povedlo.

Autor: Lenka Rutteová

Komentáře

Přidat komentář

Vaše e-mailová adresa nebude zveřejněna. Vyžadované informace jsou označeny *

Vaše osobní údaje budou použity pouze pro účely zpracování tohoto komentáře.